قد يشعر مشترو المنازل والمستأجرون ببعض الراحة في وقت لاحق من هذا العام مع استقرار أسعار المنازل ، وانخفاض معدلات الرهن العقاري واستمرار تباطؤ نمو أسعار الإيجارات.
يتوقع الاقتصاديون أن يتأخر مجلس الاحتياطي الفيدرالي عن رفع أسعار الفائدة لفترة بينما يراقب البيانات الاقتصادية الواردة ، والتي ينبع بعضها من أزمة مصرفية أدت إلى تشديد الإقراض.
قد يسمح ذلك لمعدلات الرهن العقاري بالانخفاض أكثر من ذروتها في الخريف الماضي ويمنح المشترين بعض المساحة للاستفادة من انخفاض أسعار المساكن من أعلى مستوياتها.
لكن أولاً ، يجب على الكونجرس تجنب حدوث أزمة والعمل على سقف الديون لتجنب إفلاس غير مسبوق – وهو حدث يمكن أن يكسر النظام المالي الأمريكي ، وفقًا للخبراء.
حد الدين يلوح في الأفق فوق سوق العقارات
قد يكون التخلف عن سداد ديون الولايات المتحدة مدمرًا لمشتري المساكن حيث يتوقع الاقتصاديون أن تكاليف الشراء المرتفعة بالفعل سترتفع بأرقام مضاعفة.
في هذا السيناريو الأسوأ غير المسبوق ، سيتجمد السوق بشكل فعال بينما ترتفع معدلات الرهن العقاري وتنخفض مبيعات المنازل.
قد ترتفع تكلفة شراء منزل بنسبة 22 في المائة مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى 8 في المائة في حالة التخلف عن السداد ، وفقاً لتحليل جديد أجرته شركة العقارات زيلو.
“بشكل عام ، إنه يشبه إلى حد كبير تأثير ما حدث في وقت مبكر من العام الماضي ، عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير من أكثر من 3 في المائة – بزيادة بضع نقاط على مدى نصف عام تقريبًا. أدى ذلك إلى انخفاض كبير في سوق العقارات ، وقلبه من ارتفاع الأسعار إلى هبوط الأسعار.
لكن تاكر قال إن الانخفاض في مبيعات المنازل سيكون عاملاً أكبر.
وقال تاكر: “في توقعاتنا ، ما سيحدث في هذه الحالة هو ، حسب تقديرنا ، 700000 أقل من مبيعات المنازل في عام ونصف بعد هذا التخلف عن السداد” ، مضيفًا أن هذا يمثل مئات الآلاف من الأشخاص على جانبي الصفقة. التي تُركت خارج السوق.
ومع ذلك ، لم تتخلف الولايات المتحدة عن سداد ديونها ، ويمكن أن تتجنب القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ضربة أخرى.
ماذا تتوقع لمعدلات الرهن العقاري
لقد أثرت الزيادات السريعة لأسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي خلال العام الماضي بشكل كبير على معدلات الرهن العقاري ، والتي وصلت إلى أدنى مستوياتها التاريخية في بداية الوباء وغذت طفرة في الشراء.
أدى تشديد البنك المركزي للسياسة النقدية من خلال رفع أسعار الفائدة إلى تغذية سوق الرهن العقاري ودفع أسعار الفائدة إلى الأعلى.
جعلت معدلات الرهن العقاري المرتفعة جنبًا إلى جنب مع المخزون المحدود وأسعار الشراء المرتفعة القدرة على تحمل التكاليف صعبة على العديد من المشترين ، وخاصة المشترين الأصغر سنًا الذين يبحثون عن منزلهم الأول.
ومع ذلك ، فإن المعدلات التي كانت متقلبة في السابق تتراجع بعد أن وصلت إلى 7.08٪ في الخريف الماضي ، ولا يزال المعدل القياسي مرتفعًا. بعد انخفاضه للأسبوع الثالث على التوالي ، فإن متوسط الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا يحوم حول 6.4 في المائة.
وقال سام خاطر ، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: “يستمر الخفض هذا الأسبوع في الاتجاه الجانبي الأخير في معدلات الرهن العقاري ، وهو خروج مرحب به عن الزيادات القياسية في العام الماضي”.
“في حين أن التضخم لا يزال مرتفعا ، فإن معدل نموه معتدل ومن المتوقع أن يتباطأ خلال الفترة المتبقية من عام 2023. وهذا من شأنه أن يبشر بالخير لمسار معدلات الرهن العقاري على المدى الطويل.”
تشير العديد من التوقعات الاقتصادية إلى أن المعدل الثابت لمدة 30 عامًا سينخفض إلى النطاق المنخفض البالغ 6 في المائة في نهاية العام. وفقا لبيانات من جمعية المصرفيين للرهن العقاري ، يمكن أن تنخفض معدلات المشروع إلى 5.5 في المئة.
هل سيكون هناك المزيد من رفع أسعار الفائدة الفيدرالية؟
قال رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في بداية سلسلة من زيادات البنك المركزي لأسعار الفائدة أن سوق الإسكان يجب أن يمر بعملية تصحيح لجعل أسعار المنازل ميسورة التكلفة.
تراجعت أسعار المنازل بشكل كبير خلال العام الماضي إلى جانب التضخم ، ويتوقع الاقتصاديون أن يوقف بنك الاحتياطي الفيدرالي عن المزيد من الزيادات.
قال كبير الاقتصاديين في زوندا علي وولف لصحيفة The Hill إن الاحتياطي الفيدرالي قد انتهى على الأرجح من رفع أسعار الفائدة ، على الأقل في الوقت الحالي.
وقال وولف: “قال مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي إنهم يريدون مراقبة كيفية تأثير ارتفاعاتهم العشر حتى الآن على الاقتصاد ، خاصة أنه غالبًا ما يكون هناك فارق بين المعدلات المرتفعة والتغيرات في النمو الاقتصادي”.
وأضافت: “إذا رأينا إحصائيات عمل أو أرقام تضخم أقوى من المتوقع ، فقد يشعر مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي بالحاجة إلى رفع أسعار الفائدة مرة أخرى”.
هدأ التضخم في أبريل ، ووصل إلى أبطأ نمو سنوي له منذ 2021 ، وفقًا لمؤشر أسعار المستهلك (CPI) الذي صدر هذا الأسبوع.
وأضاف تاكر من شركة Zillow أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يأخذ استراحة من الارتفاع لأنه يواصل تقييم تداعيات العديد من إخفاقات البنوك الإقليمية.
وقال “أعتقد أنهم ربما يرغبون في قضاء بعض الوقت في مراقبة النظام المالي وهو يستوعب تداعيات عمليات إغلاق البنوك الأخيرة ومحاولة فهم كيف بدأت قنوات الائتمان التي خرجت من ذلك في تقييد الائتمان قليلاً”.
الإيجارات في طريقها لمواصلة الانخفاض
تباطأ الطلب على الإيجار بمقدار 11ذ وأظهرت بيانات من شركة الوساطة العقارية Redfin ، أنه للشهر المتتالي في أبريل ، ارتفعوا بنسبة 0.3 في المائة فقط. في نفس الوقت من العام الماضي ، ارتفع متوسط طلب الإيجارات بأكثر من 16 بالمائة.
يرجع التباطؤ في نمو الأسعار بشكل أساسي إلى العدد الكبير من الوحدات التي يتم طرحها في السوق. قفز عدد المباني المنجزة بخمس وحدات أو أكثر بنسبة 60 في المائة عن العام الماضي في مارس إلى 484000 على أساس معدل موسميًا. وقد دفع هذا النشاط سريع النمو معدل الشغور إلى 6.4 في المائة – وهو أعلى مستوى في عامين.
قال نائب كبير الاقتصاديين في Redfin ، تايلور مار ، لصحيفة The Hill إنه يتوقع استمرار التباطؤ في نمو الإيجارات ، ولكن دون توفير مساحة كبيرة للمناورة المالية للمستأجرين.
وقال مار في رسالة بالبريد الإلكتروني: “من المتوقع أن تتحرك الإيجارات جانبًا في النصف الثاني من العام ، لتجنب الزيادات الكبيرة ولكن في الغالب لا توفر مدخرات أكبر بكثير للمستأجرين الحاليين”.
وأضاف: “من المتوقع أن تتباطأ الزيادة في العرض (مثل تشييد المباني السكنية الجديدة) بحلول نهاية العام ، والطلب مستقر – أقل بكثير من الزيادة خلال الوباء حيث تم تشكيل العديد من المنازل المستأجرة الجديدة”.
لاحظ الاقتصاديون اتجاهًا آخر للإيجارات يتمثل في انخفاض نمو الإيجارات وفقًا لمؤشر أسعار المستهلكين.
كتب نائب رئيس RealPage وكبير الاقتصاديين جاي بارسونز تحليل بعد صدور مؤشر أسعار المستهلكين ، على الرغم من انخفاض أرقام نمو الإيجارات بنسبة 0.1 في المائة فقط عن الشهر السابق ، فإن الاتجاه مهم.
كتب بارسونز: “هذه صفقة كبيرة لمراقبي التضخم والمعدلات (بما في ذلك مستثمرو الشقق) لأن الإيجار هو أكبر متغير في فئة أكبر مؤشر أسعار المستهلكين: المأوى”.
نما المأوى ، الذي يمثل حوالي 40 في المائة من التضخم الأساسي ، بنسبة 0.4 في المائة على أساس شهري في أبريل وساهم بشكل أكبر في نمو التضخم الشهري الإجمالي.
ماذا يوجد في المتجر لأسعار المساكن؟
ارتفعت أسعار العقارات بسرعة خلال جائحة طفرة الإسكان – مع زيادات من رقمين في بعض الأسواق. لكن نمو الأسعار تباطأ خلال النصف الأخير من العام الماضي وفي موسم الشراء في الربيع.
تتوقع Moody’s Analytics انخفاض أسعار منازل الأسرة الواحدة بنسبة 4 في المائة التوقعات الأخيرة.
قال مات والش الخبير الاقتصادي في قطاع الإسكان في وكالة موديز أناليتيكس إن هناك دلائل على أن الأسوأ قد يكون بعد فوات الأوان. ومع ذلك ، يتوقع أن يظل حجم المبيعات منخفضًا مقارنةً بالوباء ، حيث تشير البيانات الأخيرة إلى موسم شراء منزل أضعف.
لكنه أضاف أن الأسعار يمكن أن تنخفض من أعلى نقطة لها حتى مع استقرار حجم المبيعات.
وختم بالقول: “في حين أن انخفاض أسعار المساكن بنسبة 10٪ أمر مهم ، فإن التصحيح القادم سيكون بعيدًا كل البعد عن الانخفاض الذي أعقب فقاعة الإسكان في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين”.
حقوق النشر 2023 Nexstar Media Inc. كل الحقوق محفوظة. لا يجوز نشر هذه المواد أو بثها أو نسخها أو إعادة توزيعها.
